Informații utile

Informatii / pasi necesari in tranzactionarea unei proprietati:

După ce ai vizitat mai multe proprietati și te-ai hotărât pe care o dorești, urmează etapa de negociere. Iti punem la dispozitie un profesionist in acest domeniu, cu master in negocieri pentru a obtine atat un pret bun cat si cele mai avantajoase conditii.Din start trebuie avut in vedere daca proprietatea este purtatoare de TVA (daca se vinde de la o persoana fizica sau juridica). In caz ca este purtatoare de TVA, acesta din urma poate fi de  5% sau 19%, în funcție de valoarea achiziției, suprafața apartamentului și dacă ești la prima achiziție de genul acesta.

Dupa aceasta etapa a negocierii se stabileste data la care partile se intalnesc la notariat si se transmit notarului actele necesare tranzactionarii imobilului.

Mai jos gasiti obligatiile pe care le are vanzatorul dar si obligatiile cumparatorului:

1. Principalele obligații ale vânzătorului

Vânzătorul are două obligații principale – predarea apartamentului și garantarea împotriva oricăror evicțiuni și vicii ascunse (cu alte cuvinte îl asigură pe cumpărător de folosirea în mod liniștit a apartamentului).

Pentru ca predarea (vânzarea) apartamentului să poată avea loc, vânzătorul va duce la îndeplinire o serie de acte. Află care sunt acestea din rândurile de mai jos.

Acte necesare vânzare apartament

Vânzătorul apartamentului pune la dispoziție următoarele acte:

• actul de identitate;
• act de proprietate asupra imobilului– indiferent că este vorba de act de donație, de moștenire sau de vânzare-cumpărare;
• certificat fiscal– se obține de la Administrația Fiscală unde se plătește impozitul anual pentru apartament și are scopul de a demonstra că proprietarul este cu plățile la zi;
• documentație cadastrală(cadastru și intabulare) – se realizează de o persoană autorizată de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și cuprinde măsurătorile și datele tehnice ale apartamentului;
• extras de carte funciară (atestă situația juridică a apartamentului) – se obține de biroul notarial de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI), la cererea vânzătorului apartamentului care va prezenta în acest sens următoarele acte: buletin, cerere tip, copie a încheierii de intabulare;
• certificat de performanță energetică– se eliberează de un auditor energetic pentru clădiri, atestat de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice şi care îşi desfăşoară activitatea ca persoană fizică autorizată; lista auditorilor energetici o poți consulta pe site-ul ministerului, secțiunea Atestări tehnico-profesionale > Auditori energetici > Lista auditorilor energetici atestați;
• adeverință eliberată de la asociația de proprietari– care denotă lipsa datoriilor, așadar plata la zi a întreținerii, a utilităților comune;
• ultimele facturi ale utilităților– arată că vânzătorul este cu plata la zi a utilităților;

Taxe achitate de vânzătorul apartamentului

Vânzătorul va plăti pentru eliberarea actelor menționate mai sus, la care se mai adaugă impozitul la stat (pentru tranzacția de vânzare). Prin urmare, în atribuția vânzătorului nu intră taxele notariale. Acestea vor fi plătite de cumpărător.

De asemenea, în situația în care vânzătorul a apelat la o agenție imobiliară pentru a-l ajuta cu vânzarea apartamentului, el va plăti comisionul perceput. Acesta poate fi de 1%, 2%, 3% din prețul apartamentului pus în vânzare, comision care se poate aplica în anumite cazuri și cumpărătorului (a se vedea mai jos în articol).

Impozitul la Stat

Impozitul pe vânzare este plătit de vânzător și nu trebuie confundat cu impozitul pe clădiri. Costul variază în funcție de numărul de ani în care vânzătorul a avut în proprietate apartamentul (dacă l-a avut mai mult de 3 ani în proprietate sau nu) și de valoarea locuinței.

Dacă apartamentul a fost în proprietate mai puțin de 3 ani de zile, costurile se măresc.

Simulare:

• Preț apartament: 82.000 euro (377.200 lei)
• Apartament deținut de peste 3 ani de zile
• Cost impozit pe vânzare: 4000 lei + 1% din valoarea ce depășește 200.000 lei (177.200 lei) = 4000 lei + 1772 lei = 5772 lei

Simulare:

• Preț apartament: 82.000 euro (377.200 lei)
• Apartament deținut de mai puțin de 3 ani de zile
• Cost impozit pe vânzare: 6000 lei + 2% din valoarea ce depășește 200.000 lei (177.200 lei) = 6000 lei + 3544 lei = 9544 lei

1. Principalele obligații ale cumpărătorului

Cumpărătorul are ca obligație plata prețului și primirea apartamentului, deci este răspunzător de costurile de vânzare. Iată mai jos principalele taxe pe care acesta le va plăti.

Taxe notariale

Taxele notariale de vânzare cumpărare variază în funcție de modalitatea de plată a apartamentului (fără credit, cu ajutorul creditului ipotecar sau a creditului Prima Casă) și de valoarea acestuia.

Taxa de intabulare

Alături de onorariul notarului, cumpărătorul va plăti și taxa de intabulare (percepută de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – ANCPI) și are un procent de 0.15% din prețul apartamentului. Notarul face intabularea în numele noului proprietar după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Simulare calculator taxe notariale + taxa de intabulare

– plată apartament fără credit (banii cash) – cumpărătorul plătește taxa notarială și intabularea și scapă de plata onorariului autentificării contractului de ipotecă;

Simulare:

• preț apartament: 82.000 euro
• taxe notariale: 935.8 euro (4361 lei)
• taxa de intabulare: 123.07 euro (573.52 lei)

– plată apartament prin credit ipotecar – pe lângă taxa notarială și intabularea, cumpărătorul plătește și onorariul autentificării contractului de ipotecă;

Simulare:

• preț apartament: 82.000 euro
• taxe notariale: 935.8 euro (4361 lei)
• taxa de intabulare: 123.07 euro (573.52 lei)
• onorariu notarial autentificare contract credit: 289.08 euro (1347 lei)

– plată apartament prin Prima Casă – cumpărătorul plătește taxele notariale care sunt cu 30% mai mici, plătește taxa de intabulare, nu și onorariul de autentificare al contractului de credit;

Simulare:

• preț apartament: 82.000 euro
• taxe notariale: 655.15 euro (3053 lei)

taxa de intabulare: 123.07 euro (573.52 lei)